Il contratto di locazione commerciale si riferisce al contratto di affitto riguardante un locale in cui viene esercitato un fondo commerciale, un fondo artigianale o un fondo industriale. Il suo regime giuridico si basa sugli articoli L145-1 e seguenti del Codice di commercio, un insieme di disposizioni che stabiliscono i diritti e i doveri del locatore e del conduttore. Queste norme derogano al diritto comune della locazione su diversi punti strutturali: durata minima, diritto al rinnovo, regolamentazione dell’affitto.
Mensualizzazione dell’affitto e plafonamento delle garanzie: cosa cambia dalla legge di semplificazione di maggio 2026
La legge di semplificazione della vita economica, promulgata a maggio 2026, ha modificato diverse disposizioni codificate negli articoli L145-1 e seguenti. Due misure attirano l’attenzione dei conduttori e dei locatori.
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La prima riguarda la mensualizzazione del pagamento dell’affitto su richiesta del conduttore. Questa facoltà è di applicazione immediata: entra in vigore alla prossima scadenza contrattuale dopo la richiesta del locatario, anche per i contratti in corso. In pratica, un commerciante che paga il suo affitto trimestralmente può ora richiedere un passaggio al mese senza modifica contrattuale.
La seconda misura introduce un plafonamento dell’importo delle garanzie (deposito cauzionale e fideicommissari). Questo plafonamento si applica tuttavia solo ai contratti stipulati o rinnovati a partire dal 26 maggio 2026. I contratti precedenti rimangono regolati dalle loro disposizioni iniziali fino al loro prossimo rinnovo.
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Il regime del contratto di locazione commerciale e articolo L145-1 del Codice di commercio guadagna quindi in precisione con ogni riforma, e la legge di maggio 2026 illustra questa tendenza a rafforzare progressivamente la posizione del locatario.
Condizioni di applicazione del regime dei contratti di locazione commerciale secondo l’articolo L145-1
L’articolo L145-1 stabilisce quattro condizioni cumulative affinché un contratto rientri nel regime protettivo dei contratti di locazione commerciale. Se una di queste manca, il contratto passa sotto il regime del Codice civile, con conseguenze dirette sulla stabilità del locatario.
- Un contratto di locazione in senso giuridico, che esclude le convenzioni di occupazione precaria o le messe a disposizione gratuite.
- Un oggetto riguardante un immobile o un locale esistente, non su un’area all’aperto né su un mobile.
- L’esercizio effettivo di un fondo commerciale, di un fondo artigianale o industriale nei locali affittati. La semplice detenzione del locale senza attività non è sufficiente.
- L’iscrizione del conduttore al Registro del Commercio e delle Società (RCS) o al Repertorio delle Professioni, a seconda della natura della sua attività.
La giurisprudenza valuta queste condizioni in modo rigoroso. Un locatario che cessa la propria attività per un periodo prolungato, o che omette di rinnovare la propria iscrizione, può perdere il beneficio del regime. Il locatore può quindi rifiutare il rinnovo senza versare un’indennità di espulsione.
Durata del contratto di locazione commerciale, diritto al rinnovo e disdetta
Il regime impone una durata minima di nove anni per il contratto di locazione commerciale. Il conduttore ha la facoltà di dare disdetta alla scadenza di ogni periodo triennale (da cui l’espressione comune di contratto “3-6-9”), salvo clausola contraria in alcuni casi limitati.
Il locatore, invece, può dare disdetta solo alla scadenza del contratto, rispettando un preavviso. Se rifiuta il rinnovo, deve in linea di principio versare un’indennità di espulsione al locatario, salvo motivo grave e legittimo. Questa indennità rappresenta spesso un importo elevato poiché compensa la perdita del fondo commerciale.
Il contratto derogatorio, un’alternativa regolamentata
L’articolo L145-5 del Codice di commercio consente di stipulare un contratto derogatorio di durata massima di tre anni. Questo contratto sfugge al regime dei contratti di locazione commerciale: niente diritto al rinnovo, niente indennità di espulsione. Viene frequentemente utilizzato come periodo di prova prima di un impegno più lungo.
Il principale rischio risiede nella riqualificazione. Se il conduttore rimane nei locali dopo la scadenza del contratto derogatorio senza che un nuovo contratto venga stipulato, si forma automaticamente un contratto di locazione commerciale statutario. Il locatore si trova quindi vincolato per nove anni.
Indicizzazione dell’affitto commerciale: ILC, clausola di scala mobile e fine del plafonamento eccezionale
La revisione dell’affitto durante il contratto si basa sulla clausola di indicizzazione inserita nel contratto. L’indice più utilizzato per i commerci è l’Indice degli Affitti Commerciali (ILC), pubblicato dall’INSEE. Le attività terziarie non commerciali utilizzano l’ILAT (Indice degli Affitti delle Attività Terziarie).
La clausola di scala mobile prevede una variazione automatica dell’affitto in base all’evoluzione dell’indice scelto. Durante il recente periodo di inflazione, era stato introdotto un plafonamento eccezionale al 3,5% della variazione annuale dell’ILC per proteggere i locatari. Questo dispositivo d’emergenza è terminato, e gli indici si stabilizzano, anzi iniziano a registrare una leggera diminuzione.
La scelta dell’indice al momento della redazione del contratto non è da sottovalutare. Un indice inadeguato alla natura dell’attività può generare scostamenti significativi dell’affitto nel corso del contratto. Sia il locatore che il conduttore hanno interesse a verificare la coerenza tra l’indice scelto e il settore di attività realmente esercitato.
Cessione del contratto di locazione commerciale: cosa può trasmettere il locatario
Il diritto di cedere il proprio contratto fa parte delle prerogative del locatario protette dal regime. La cessione del contratto accompagna la cessione del fondo commerciale: il locatore non può vietarla in questo caso, anche se il contratto contiene una clausola di approvazione.
Al contrario, la cessione del contratto da sola (senza il fondo) può essere regolamentata, o addirittura vietata, da una clausola del contratto. La distinzione tra cessione del fondo e cessione isolata del diritto al contratto è quindi determinante.
Il cessionario riprende i diritti e i doveri del cedente, inclusa la durata residua del contratto e le condizioni di affitto. Tuttavia, il locatore conserva la possibilità di verificare che il nuovo conduttore soddisfi le condizioni di esercizio previste dal contratto, in particolare per quanto riguarda la destinazione dei locali.
Il rapporto tra regime legale e clausole contrattuali rimane il punto di attrito più frequente nella gestione di un contratto di locazione commerciale. Le disposizioni di ordine pubblico degli articoli L145-1 e seguenti stabiliscono una base protettiva, ma i margini di negoziazione su oneri, destinazione o lavori lasciano ancora ampio spazio al contratto.