De Franse vastgoedmarkt in 2026 volgt niet het scenario van een sterke herstel dat velen verwachtten. De transacties stijgen ten opzichte van het dieptepunt van 2024, maar de dynamiek blijft gefragmenteerd volgens de segmenten: de bestaande woningen herstellen langzaam, de nieuwbouw zakt verder in, en de energievoorschriften herverdelen de waarde van de eigendommen.
Nieuwe woningen in Frankrijk: een structurele crisis die de totale volumes verbergt
Het segment van de nieuwbouw ondergaat een veel ernstigere krimp dan de geaggregeerde cijfers van de vastgoedmarkt doen vermoeden. De verkoop in bulk is met 40,8 % gedaald in het tweede kwartaal van 2026, een teken dat institutionele investeerders massaal zich terugtrekken uit de residentiële ontwikkeling.
Deze terugval wordt niet gecompenseerd door de vraag van eigenaar-bewoners, die ook duidelijk afneemt. De enige categorie die toeneemt, zijn particuliere investeerders, waarvan de reserveringen met 13,4 % zijn gestegen in dezelfde periode. We zien dus een diepe herschikking van de klantenkring voor nieuwbouw.
Deze verschuiving heeft directe gevolgen voor het type projecten dat wordt gelanceerd. Ontwikkelaars passen hun operaties nu aan voor kleinere oppervlakten, beter geschikt voor verhuur, ten koste van gezinswoningen. De Franse Federatie van de Bouw verwacht een lichte heropleving van de bouwvergunningen, maar een terugkeer naar normale productieniveaus blijft ver weg. Om deze bewegingen in de loop van de maanden te volgen, biedt Live Infos vastgoednieuws de mogelijkheid om gegevens uit de praktijk en sectoranalyses te combineren.
Thermische doorlatendheid en verhuurverbod: de kalender die de prijzen herverdeelt
Het DPE is niet langer een eenvoudige indicator. Het is een juridisch criterium geworden dat het recht om te verhuren bepaalt. Woningen met een classificatie G zijn nu verboden voor verhuur, en de huren van woningen met een classificatie F en G zijn bevroren sinds de inwerkingtreding van de laatste regelgeving.
De Senaat heeft de discussie geopend over mogelijke uitzonderingen voor woningen met een classificatie G, met name in appartementencomplexen waar de werkzaamheden afhankelijk zijn van een collectieve stemming. Deze wettelijke onzekerheid bemoeilijkt de strategie van verhuurders.
Op de grond is de impact meetbaar. Eigendommen met een label F of G ondergaan een toenemende korting bij verkoop, terwijl gerenoveerde woningen (klassen A tot D) een premie ontvangen. We raden investeerders aan om de kosten van energie-renovatie te beschouwen als een acquisitieparameter, niet als een latere last.
- Woningen met een classificatie G kunnen in de meeste gevallen niet meer worden verhuurd of het bestaande huurcontract worden verlengd.
- De huurbevriezing geldt ook voor woningen met een classificatie F, wat de bruto verhuur-rendabiliteit mechanisch beperkt.
- De uitzonderingen die door de Senaat worden overwogen, zijn voornamelijk gericht op appartementencomplexen en architectonische beperkingen, niet op eengezinswoningen.
Hypotheekrente: de stijging die het herstel vertraagt
De stijging van de rente blijft de meest bepalende factor op de vastgoedmarkt in 2026. De hypotheekrentes stijgen weer, waardoor een deel van de ontspanning die eind 2024 en begin 2025 werd waargenomen, teniet wordt gedaan.
Voor huishoudens daalt de leencapaciteit mechanisch. Een extra rentepercentage op een lening van twintig jaar vermindert het leenbedrag met enkele tienduizenden euro’s bij een constante maandlast. Starters zijn de eerste die worden getroffen, vooral in de grote steden waar de prijzen niet voldoende zijn gecorrigeerd.
De banken blijven selectief. De rentegrens, hoewel regelmatig aangepast, blijft de meest risicovolle dossiers filteren. We constateren dat de beste dossiers nog steeds gunstige voorwaarden kunnen onderhandelen, maar het verschil met minder sterke profielen wordt groter.
Vastgoedprijzen in Parijs en Île-de-France: schijnbare stabiliteit
De verkopen in Île-de-France stijgen weer (ongeveer 10 % groei), maar dit herstel van de volumes gaat niet gepaard met een stijging van de prijzen. In de regio Parijs dalen de prijzen, wat een zeldzaam signaal is voor een historisch veerkrachtige markt.
In het centrum van Parijs zijn de transacties met 15 % gestegen in het eerste kwartaal van 2026 vergeleken met dezelfde periode in 2025. Dit herstel weerspiegelt een terugkeer van kopers, aangetrokken door bredere onderhandelingsmarges dan op de piek van de markt.
De correctie is niet homogeen. De perifere arrondissementen en de kleine kroon concentreren het merendeel van de daling. De meest gewilde gebieden blijven beter bestand, ondersteund door een structureel beperkte aanbod. De Parijse markt segmenteert tussen gerenoveerde eigendommen met hoge waarde en energie-intensieve woningen met korting.
Huizen en appartementen: divergentie in trajecten
Huizen in de voorsteden behouden een sterke vraag sinds de post-Covid periode, maar de prijzen blijven stagneren door een gebrek aan toegankelijke financiering. Oude appartementen in stadscentra vinden weer kopers, mits ze een correct DPE hebben.
Deze divergentie maakt de nationale gemiddelden moeilijk toepasbaar voor een aankoop- of verkoopproject. De analyse moet plaatsvinden op gemeentelijk niveau, of zelfs op wijkniveau, waarbij de energieklasse als prijsvariabele wordt geïntegreerd, net als de oppervlakte of de locatie.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 levert geen eenduidige trend op. Het herstel van de volumes verbergt zeer verschillende realiteiten afhankelijk van het segment (nieuw of oud), de geografie (Parijs, regionale metropolen, plattelandsgebieden) en de energiekwaliteit van het goed. De afwegingen worden nu gemaakt op basis van technische criteria – DPE, renovatiekosten, leencapaciteit – meer dan op basis van alleen de prijs per vierkante meter.
