Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 folgt nicht dem klaren Erholungsszenario, das viele erwartet hatten. Die Transaktionsvolumina steigen im Vergleich zum Tiefpunkt von 2024, aber die Dynamik bleibt je nach Segment fragmentiert: der Altbau erholt sich langsam, der Neubau sinkt, und die energetischen Vorschriften verteilen den Wert der Immobilien neu.
Neubau in Frankreich: eine strukturelle Krise, die die globalen Volumina verschleiert
Das Segment Neubau durchläuft eine viel schwerwiegendere Kontraktion, als die aggregierten Zahlen des Immobilienmarktes vermuten lassen. Die Verkaufszahlen im Paket sind im zweiten Quartal 2026 um 40,8 % gesunken, ein Zeichen dafür, dass institutionelle Investoren massiv aus der Wohnungsentwicklung aussteigen.
Dieser Rückgang wird nicht durch die Nachfrage der Eigentümer, die ebenfalls deutlich zurückgeht, ausgeglichen. Die einzige Kategorie, die wächst, sind die privaten Investoren, deren Reservierungen im gleichen Zeitraum um 13,4 % gestiegen sind. Wir beobachten also eine tiefgreifende Umstrukturierung der Neubau-Klientel.
Diese Wende hat direkte Auswirkungen auf die Art der gestarteten Projekte. Die Entwickler passen ihre Projekte nun an kleinere Flächen an, die besser für die Vermietung geeignet sind, zum Nachteil von Familienwohnungen. Der französische Bauverband erwartet eine leichte Erholung der Baubeginne, aber die Rückkehr zu normalen Produktionsniveaus bleibt fern. Um diese Bewegungen im Laufe der Monate zu verfolgen, ermöglichen die Immobiliennachrichten auf Live Infos eine Kombination aus Marktdaten und branchenspezifischen Analysen.
Thermische Durchlässe und Mietverbot: der Zeitplan, der die Preise neu verteilt
Der DPE ist nicht mehr nur ein einfacher Indikator. Er ist zu einem rechtlichen Kriterium geworden, das das Mietrecht bestimmt. Wohnungen der Klasse G sind nun für die Vermietung verboten, und die Mieten für Wohnungen der Klassen F und G sind seit Inkrafttreten der letzten regulatorischen Bestimmungen eingefroren.
Der Senat hat die Diskussion über mögliche Ausnahmen für Wohnungen der Klasse G eröffnet, insbesondere in Eigentümergemeinschaften, in denen die Arbeiten von einem kollektiven Beschluss abhängen. Diese gesetzliche Unsicherheit erschwert die Strategie der Vermieter.
Vor Ort ist die Auswirkung messbar. Immobilien mit der Kennzeichnung F oder G erfahren einen zunehmenden Preisabschlag beim Verkauf, während renovierte Wohnungen (Klassen A bis D) einen Aufschlag erzielen. Wir empfehlen Investoren, die Kosten für energetische Renovierungen als Erwerbsparameter zu betrachten und nicht als nachträgliche Belastung.
- Wohnungen der Klasse G können in den meisten Fällen nicht mehr neu vermietet oder bestehende Mietverträge verlängert werden.
- Das Mietverbot betrifft auch Wohnungen der Klasse F, was die Bruttomietrendite mechanisch einschränkt.
- Die vom Senat in Betracht gezogenen Ausnahmen zielen hauptsächlich auf Eigentümergemeinschaften und architektonische Einschränkungen ab, nicht auf Einfamilienhäuser.
Immobilienkreditzinsen: der Anstieg, der die Erholung bremst
Der Anstieg der Zinssätze bleibt der strukturellste Faktor auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2026. Die Immobilienkreditzinsen steigen wieder, was einen Teil der Entspannung, die Ende 2024 und Anfang 2025 beobachtet wurde, zunichte macht.
Für die Haushalte sinkt die Kreditaufnahmefähigkeit mechanisch. Ein zusätzlicher Zinspunkt bei einem zwanzigjährigen Darlehen reduziert den ausleihbaren Betrag um mehrere Zehntausend Euro bei gleichbleibender Rate. Die Erstkäufer sind die ersten, die betroffen sind, insbesondere in den großen Städten, wo die Preise nicht ausreichend korrigiert haben.
Die Banken bleiben selektiv. Der effektive Jahreszins, obwohl regelmäßig angepasst, filtert weiterhin die angespanntesten Anträge. Wir stellen fest, dass die besten Anträge weiterhin günstige Bedingungen aushandeln, aber der Abstand zu weniger soliden Profilen wächst.
Immobilienpreise in Paris und der Île-de-France: trügerische Stabilität
Die Verkäufe in der Île-de-France steigen wieder (ungefähr 10 % Zuwachs), aber diese Erholung der Volumina geht nicht mit einem Anstieg der Preise einher. In der Pariser Region fallen die Preise, was ein seltenes Signal für einen historisch widerstandsfähigen Markt darstellt.
In Paris intramuros sind die Transaktionen im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025 um 15 % gestiegen. Dieser Anstieg spiegelt die Rückkehr der Käufer wider, die von breiteren Verhandlungsspielräumen angezogen werden als zum Marktpeak.
Die Korrektur ist nicht homogen. Die Randbezirke und die kleine Krone konzentrieren den Großteil des Rückgangs. Die begehrtesten Viertel halten besser stand, unterstützt von einem strukturell begrenzten Angebot. Der Pariser Markt segmentiert sich zwischen renovierten Immobilien mit hohem Wert und energieintensiven Wohnungen mit Abschlägen.
Häuser und Wohnungen: divergierende Entwicklungen
Die Häuser in den peri-urbanen Gebieten behalten seit der Post-Covid-Periode eine starke Nachfrage, aber die Preise stagnieren aufgrund mangelnder Finanzierungsmöglichkeiten. Die Altbauwohnungen in den Innenstädten finden hingegen wieder Käufer, vorausgesetzt, sie weisen einen korrekten DPE auf.
Diese Divergenz macht die nationalen Durchschnittswerte für ein Kauf- oder Verkaufsprojekt wenig verwertbar. Die Analyse muss auf Gemeinde- oder sogar Stadtteilebene erfolgen, wobei die Energieklasse als Preisvariable ebenso zu berücksichtigen ist wie die Fläche oder die Lage.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeigt keinen einheitlichen Trend. Die Erholung der Volumina verschleiert sehr unterschiedliche Realitäten je nach Segment (neu oder alt), Geographie (Paris, regionale Metropolen, ländliche Gebiete) und energetischer Qualität der Immobilie. Die Entscheidungen werden nun mehr nach technischen Kriterien – DPE, Renovierungskosten, Kreditaufnahmefähigkeit – als nach dem reinen Preis pro Quadratmeter getroffen.
