De waterdichte fase in VEFA activeert een oproep tot betaling die is beperkt tot 70 % van de totale prijs van de woning. Deze wettelijke drempel maakt van deze stap veel meer dan een technische mijlpaal op de bouwplaats: het is het moment waarop de koper het grootste deel van zijn investering stort. Begrijpen wat er werkelijk gebeurt tijdens de waterdichte fase stelt in staat om financiële risico’s te anticiperen en te controleren of de contractuele planning wordt gerespecteerd.
Oproepen tot betaling VEFA: verdeling van de betalingen per bouwfase
De betalingskalender van een aankoop in VEFA wordt gereguleerd door de wet. Elke bouwfase komt overeen met een cumulatieve limiet die de ontwikkelaar niet mag overschrijden.
| Bouwfase | Cumulatieve limiet van de betalingen |
|---|---|
| Voltooiing van de funderingen | 35 % van de prijs |
| Waterdichte fase | 70 % van de prijs |
| Voltooiing van het gebouw | 95 % van de prijs |
| Levering (overhandiging van de sleutels) | 100 % van de prijs |
De overgang van 35 % naar 70 % op het moment van de waterdichte fase vertegenwoordigt de grootste financiële sprong van de hele betalingsplanning. Het is op dit punt dat de koper het meeste belang heeft bij het controleren van de werkelijke voortgang van de bouw voordat hij de fondsen bij zijn bank vrijgeeft.
Een ontwikkelaar die deze betaling vraagt terwijl het dak nog niet is geplaatst of de constructie onvolledig is, handelt buiten de wettelijke kaders. Het reserveringscontract en de authentieke akte herinneren aan deze limieten, maar weinig kopers confronteren deze met de werkelijke staat van de bouwplaats.
Om de technische aspecten van deze fase verder te verkennen, biedt de pagina gewijd aan de waterdichte fase VEFA op de website Immo Factory gedetailleerde informatie over de betrokken werkzaamheden en hun volgorde.
Waterdichte fase in VEFA: wat de ontwikkelaar moet hebben gerealiseerd
De waterdichte fase betekent dat het gebouw bestand is tegen weersinvloeden. Concreet houdt dit in dat verschillende werken zijn voltooid.
- De dragende muren en de verticale structuur van het gebouw zijn in hun volledige hoogte opgebouwd, inclusief de gevels en dakranden
- De dakconstructie (hout, metaal of beton afhankelijk van het project) is geplaatst en bevestigd, met de dakbedekkingselementen: tegels, leien, staalplaten of waterdicht membraan
- De afvoersystemen voor regenwater (goten, dakgoten, afvoeren) zijn geplaatst om infiltratie langs de gevels te voorkomen
Alleen de dakbedekking is niet voldoende. Als de regenafvoeren ontbreken of als er delen van het dak tijdelijk met zeil zijn bedekt, is het gebouw niet echt waterdicht. De koper die de bouwplaats op dit punt bezoekt, kan dit visueel vaststellen.
De waterdichte fase omvat niet de plaatsing van de buitenschrijnwerk (ramen, deuren). Deze volgende stap, de luchtwaterdichte fase, komt daarna en correspondeert met het moment waarop het gebouw ook luchtdicht wordt. De twee mijlpalen worden echter soms samengevoegd in de communicatie van de ontwikkelaar, wat verwarring kan veroorzaken over de werkelijke voortgang.
Financiële garantie voor voltooiing: de bescherming die in werking treedt als de ontwikkelaar faalt
De financiële garantie voor voltooiing (GFA) is een mechanisme dat verschilt van de klassieke bouwverzekeringen. Deze moet door de ontwikkelaar worden afgesloten vóór de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris.
De GFA beschermt de koper als de ontwikkelaar failliet gaat tijdens de bouw. De garant (bank of verzekeraar) verbindt zich er dan toe de voltooiing van de werkzaamheden te financieren. Zonder deze garantie zouden de reeds betaalde bedragen in gevaar komen in geval van faillissement van de verkoper.
Dit risico krijgt een bijzondere betekenis op het moment van de waterdichte fase, aangezien de koper al tot 70 % van de prijs heeft betaald. Als de ontwikkelaar na deze fase financiële problemen ondervindt, vormt de GFA het belangrijkste vangnet.
Recente jurisprudentie bevestigt een strikte toepassing van dit systeem. De bewijslast van het bestaan van de GFA ligt bij de verkoper, niet bij de koper. Controleren of deze garantie daadwerkelijk in de authentieke akte staat, met de naam van de garant en de voorwaarden voor inwerkingtreding, blijft een reflex die men moet hebben vóór de eerste betaling.
Wijzigingen door de koper: een venster dat sluit vóór de waterdichte fase
Wijzigingen door de koper (TMA) maken het mogelijk om de woning te personaliseren: een wand verplaatsen, een stopcontact toevoegen, een afwerking wijzigen. Deze mogelijkheid is onderworpen aan een strikte kalender die afhankelijk is van de voortgang van de bouw.
De TMA moeten ruim vóór de waterdichte fase worden aangevraagd. Zodra de ruwbouw is voltooid en het dak is geplaatst, worden structurele wijzigingen technisch onmogelijk of zeer kostbaar. Ontwikkelaars stellen doorgaans een deadline voor het aanvragen van TMA die enkele weken vóór de start van de dakbedekking ligt.
Een koper die zijn reserveringscontract laat ondertekenen in een laat stadium van het programma, kan geconfronteerd worden met een TMA-venster dat al is gesloten. De speelruimte hangt af van de algemene planning van de bouw en het aantal reeds verkochte eenheden.
- Wijzigingen aan niet-dragende wanden blijven langer mogelijk dan wijzigingen aan technische leidingen
- Wijzigingen aan buitenschrijnwerk zijn vrijwel onmogelijk na de luchtwaterdichte fase, die volgt op de waterdichte fase
- Elke geaccepteerde TMA wordt vastgelegd in een wijziging van het contract, met een impact op de prijs en soms op de levertijd
Anticiperen op TMA-aanvragen vanaf de ondertekening van het reserveringscontract voorkomt dat men wordt geconfronteerd met een weigering vanwege de bouwplanning. De ontwikkelaar heeft geen wettelijke verplichting om een TMA te accepteren, zelfs niet als deze binnen de termijn is ingediend.
De waterdichte fase blijft de zwaarste financiële en technische marker van een aankoop in VEFA. Het controleren van de werkelijke staat van de bouw voordat de oproep tot betaling van 70 % wordt gevalideerd, ervoor zorgen dat de GFA goed is geregeld en het indienen van TMA’s vooraf: deze drie punten concentreren de essentie van de uitdagingen voor de koper in deze fase van de bouw.
