La messa fuori acqua in VEFA attiva una richiesta di fondi limitata a 70 % del prezzo totale dell’immobile. Questo limite normativo rende questa fase molto più di un semplice traguardo tecnico in cantiere: è il momento in cui l’acquirente versa la parte più significativa del suo investimento. Comprendere ciò che accade realmente durante la messa fuori acqua permette di anticipare i rischi finanziari e di verificare che il calendario contrattuale venga rispettato.
Richieste di fondi VEFA: distribuzione dei pagamenti per fase di costruzione
Il calendario di pagamento di un acquisto in VEFA è regolato dalla legge. Ogni fase di costruzione corrisponde a un limite cumulato che il promotore non può superare.
| Fase del cantiere | Limite cumulato dei pagamenti |
|---|---|
| Completamento delle fondazioni | 35 % del prezzo |
| Messa fuori acqua | 70 % del prezzo |
| Completamento dell’edificio | 95 % del prezzo |
| Consegna (ritiro delle chiavi) | 100 % del prezzo |
Il passaggio dal 35 % al 70 % al momento della messa fuori acqua rappresenta il più grande salto finanziario di tutto il piano di pagamento. È in questa fase che l’acquirente ha il maggior interesse a verificare l’avanzamento reale del cantiere prima di sbloccare i fondi presso la propria banca.
Un promotore che richiede questo pagamento mentre il tetto non è installato o la struttura rimane incompleta esce dal quadro legale. Il contratto di prenotazione e l’atto autentico ricordano questi limiti, ma pochi acquirenti li confrontano con lo stato reale del cantiere.
Per approfondire gli aspetti tecnici legati a questa fase, la pagina dedicata alla messa fuori acqua VEFA sul sito Immo Factory dettaglia i lavori interessati e il loro sequenziamento.
Messa fuori acqua in VEFA: cosa deve aver realizzato il promotore
La messa fuori acqua significa che l’edificio è diventato impermeabile agli agenti atmosferici. Concretamente, ciò implica che diversi lavori siano completati.
- I muri portanti e la struttura verticale dell’edificio sono stati eretti in tutta la loro altezza, compresi i frontoni e le sporgenze
- La struttura (legno, metallo o cemento a seconda del progetto) è installata e fissata, con gli elementi di copertura: tegole, ardesie, lamiere o membrana impermeabilizzante
- I lavori di evacuazione delle acque piovane (grondaie, scossaline, discese) sono in posizione per evitare qualsiasi infiltrazione lungo le facciate
La sola copertura non è sufficiente. Se le discese pluviali mancano o se alcune zone del tetto rimangono temporaneamente coperte, l’edificio non è realmente fuori acqua. L’acquirente che visita il cantiere in questa fase può verificarlo visivamente.
La messa fuori acqua non comprende l’installazione degli infissi esterni (finestre, porte). Questa fase successiva, la messa fuori aria, interviene dopo e corrisponde al momento in cui l’edificio diventa anche impermeabile all’aria. Tuttavia, i due traguardi sono talvolta raggruppati nella comunicazione del promotore, il che può generare confusione sull’avanzamento reale.
Garanzia finanziaria di completamento: la protezione che entra in gioco se il promotore fallisce
La garanzia finanziaria di completamento (GFA) è un meccanismo distinto dalle assicurazioni di costruzione classiche. Deve essere sottoscritta dal promotore prima della firma dell’atto autentico dal notaio.
La GFA protegge l’acquirente se il promotore fallisce durante i lavori. Il garante (banca o assicuratore) si impegna quindi a finanziare il completamento dei lavori. Senza questa garanzia, le somme già versate sarebbero esposte in caso di liquidazione giudiziaria del venditore.
Questo rischio assume una particolare rilevanza al momento della messa fuori acqua, poiché l’acquirente ha già versato fino al 70 % del prezzo. Se il promotore incontra difficoltà finanziarie dopo questo traguardo, la GFA rappresenta la principale rete di sicurezza.
La giurisprudenza recente conferma un’applicazione rigorosa di questo dispositivo. Il onere della prova dell’esistenza della GFA grava sul venditore, non sull’acquirente. Verificare che questa garanzia sia presente nell’atto autentico, con il nome del garante e le condizioni di attivazione, rimane un riflesso da avere prima del primo pagamento.
Lavori modificativi dell’acquirente: una finestra che si chiude prima della messa fuori acqua
I lavori modificativi dell’acquirente (TMA) consentono di personalizzare l’immobile: spostare una parete, aggiungere una presa, modificare un rivestimento. Questa possibilità è soggetta a un calendario rigoroso che dipende dall’avanzamento del cantiere.
I TMA devono essere richiesti ben prima della messa fuori acqua. Una volta completata la struttura e installato il tetto, le modifiche strutturali diventano tecnicamente impossibili o molto costose. I promotori di solito fissano una scadenza per la richiesta di TMA che precede di diverse settimane l’inizio della copertura.
Un acquirente che firma il contratto di prenotazione in ritardo nel programma può trovarsi con una finestra di TMA già chiusa. La margine di manovra dipende dal piano globale del cantiere e dal numero di lotti già venduti.
- Le modifiche delle pareti non portanti rimangono possibili più a lungo rispetto alle modifiche delle canalizzazioni tecniche
- I cambiamenti degli infissi esterni sono praticamente impossibili dopo la messa fuori aria, che segue la messa fuori acqua
- Ogni TMA accettato è oggetto di un emendamento al contratto, con un impatto sul prezzo e talvolta sui tempi di consegna
Anticipare le proprie richieste di TMA sin dalla firma del contratto di prenotazione evita di trovarsi di fronte a un rifiuto legato al calendario del cantiere. Il promotore non ha alcun obbligo legale di accettare un TMA, anche se formulato nei tempi.
La messa fuori acqua rimane il marcatore finanziario e tecnico più significativo di un acquisto in VEFA. Verificare lo stato reale del cantiere prima di convalidare la richiesta di fondi al 70 %, assicurarsi che la GFA sia effettivamente in atto e aver formulato le proprie TMA in anticipo: questi tre punti concentrano l’essenziale delle sfide per l’acquirente in questa fase della costruzione.
