A entrega da estrutura em VEFA desencadeia um pedido de pagamento limitado a 70 % do preço total do imóvel. Este limite regulatório torna esta etapa muito mais do que um marco técnico na obra: é o momento em que o comprador efetua a parte mais significativa de seu investimento. Compreender o que realmente acontece durante a entrega da estrutura permite antecipar os riscos financeiros e verificar se o cronograma contratual está sendo respeitado.
Pedidos de pagamento VEFA: distribuição dos pagamentos por etapa de construção
O cronograma de pagamento de uma compra em VEFA é regulamentado por lei. Cada etapa de construção corresponde a um teto acumulado que o incorporador não pode ultrapassar.
| Etapa da obra | Teto acumulado dos pagamentos |
|---|---|
| Conclusão das fundações | 35 % do preço |
| Entrega da estrutura | 70 % do preço |
| Conclusão do edifício | 95 % do preço |
| Entrega (entrega das chaves) | 100 % do preço |
A transição de 35 % para 70 % no momento da entrega da estrutura representa o maior salto financeiro de todo o cronograma. É nesta fase que o comprador tem o maior interesse em verificar o progresso real da obra antes de liberar os fundos junto ao seu banco.
Um incorporador que solicita este pagamento enquanto o telhado não está instalado ou a estrutura permanece incompleta sai do âmbito legal. O contrato de reserva e o ato autêntico lembram esses limites, mas poucos compradores os confrontam com o estado real da obra.
Para aprofundar os aspectos técnicos relacionados a esta fase, a página dedicada à entrega da estrutura em VEFA no site Immo Factory detalha os trabalhos envolvidos e sua sequência.
Entrega da estrutura em VEFA: o que o incorporador deve ter realizado
A entrega da estrutura significa que o edifício se tornou impermeável às intempéries. Concretamente, isso implica que várias obras estão concluídas.
- As paredes estruturais e a estrutura vertical do edifício estão erguidas em toda a sua altura, incluindo os beirais e as platibandas
- A estrutura (madeira, metal ou concreto, dependendo do projeto) está instalada e fixada, com os elementos de cobertura: telhas, ardósias, chapa de aço ou membrana de impermeabilização
- As obras de drenagem das águas pluviais (calhas, ralos, descidas) estão em funcionamento para evitar infiltrações ao longo das fachadas
A cobertura sozinha não é suficiente. Se as descidas pluviais estiverem ausentes ou se áreas do telhado permanecerem temporariamente cobertas, o edifício não está realmente entregue à estrutura. O comprador que visita a obra nesta fase pode constatar isso visualmente.
A entrega da estrutura não inclui a instalação das janelas e portas externas. Esta próxima etapa, a entrega da vedação, ocorre depois e corresponde ao momento em que o edifício se torna também estanque ao ar. No entanto, os dois marcos são às vezes agrupados na comunicação do incorporador, o que pode causar confusão sobre o progresso real.
Garantia financeira de conclusão: a proteção que entra em jogo se o incorporador falhar
A garantia financeira de conclusão (GFA) é um mecanismo distinto das seguradoras de construção tradicionais. Ela deve ser contratada pelo incorporador antes da assinatura do ato autêntico no cartório.
A GFA protege o comprador se o incorporador falir durante a obra. O garantidor (banco ou seguradora) se compromete a financiar a conclusão dos trabalhos. Sem essa garantia, as quantias já pagas estariam em risco em caso de liquidação judicial do vendedor.
Esse risco ganha destaque no momento da entrega da estrutura, uma vez que o comprador já pagou até 70 % do preço. Se o incorporador enfrentar dificuldades financeiras após esse estágio, a GFA constitui a principal rede de segurança.
A jurisprudência recente confirma uma aplicação rigorosa desse dispositivo. A responsabilidade de provar a existência da GFA recai sobre o vendedor, não sobre o comprador. Verificar se essa garantia está devidamente mencionada no ato autêntico, com o nome do garantidor e as condições de acionamento, permanece um reflexo a ser considerado antes do primeiro pagamento.
Trabalhos modificativos do comprador: uma janela que se fecha antes da entrega da estrutura
Os trabalhos modificativos do comprador (TMA) permitem personalizar o imóvel: mover uma parede, adicionar uma tomada, modificar um revestimento. Essa possibilidade está sujeita a um cronograma rigoroso que depende do progresso da obra.
Os TMA devem ser solicitados bem antes da entrega da estrutura. Uma vez que a obra bruta esteja concluída e o telhado instalado, as modificações estruturais tornam-se tecnicamente impossíveis ou muito caras. Os incorporadores geralmente estabelecem um prazo para a solicitação de TMA que antecede em várias semanas o início da cobertura.
Um comprador que assina seu contrato de reserva tardiamente no programa pode se deparar com uma janela de TMA já fechada. A margem de manobra depende do cronograma geral da obra e do número de unidades já vendidas.
- As modificações de paredes não estruturais permanecem possíveis por mais tempo do que as modificações de dutos técnicos
- As mudanças nas janelas e portas externas são praticamente impossíveis após a entrega da vedação, que ocorre após a entrega da estrutura
- Cada TMA aceito é objeto de um aditivo ao contrato, com impacto no preço e, às vezes, no prazo de entrega
Antecipar os pedidos de TMA assim que assinar o contrato de reserva evita enfrentar uma recusa relacionada ao cronograma da obra. O incorporador não tem nenhuma obrigação legal de aceitar um TMA, mesmo que solicitado dentro do prazo.
A entrega da estrutura continua a ser o marcador financeiro e técnico mais significativo de uma compra em VEFA. Verificar o estado real da obra antes de validar o pedido de pagamento de 70 %, garantir que a GFA esteja em vigor e ter formulado seus TMA antecipadamente: esses três pontos concentram a essência das questões para o comprador nesta fase da construção.
