Die Fertigstellung der Rohbauarbeiten in VEFA löst einen Zahlungsaufruf aus, der auf 70 % des Gesamtpreises der Wohnung begrenzt ist. Diese gesetzliche Schwelle macht diesen Schritt zu mehr als nur einem technischen Meilenstein auf der Baustelle: Es ist der Moment, in dem der Käufer den größten Teil seiner Investition einzahlt. Zu verstehen, was bei der Fertigstellung der Rohbauarbeiten tatsächlich geschieht, ermöglicht es, finanzielle Risiken vorherzusehen und zu überprüfen, ob der vertragliche Zeitplan eingehalten wird.
Zahlungsaufrufe VEFA: Verteilung der Zahlungen nach Baufortschritt
Der Zahlungsplan für einen Kauf in VEFA wird durch das Gesetz geregelt. Jede Bauphase entspricht einer kumulierten Obergrenze, die der Entwickler nicht überschreiten darf.
| Baufortschritt | Kumulierte Zahlungsobergrenze |
|---|---|
| Fertigstellung der Fundamente | 35 % des Preises |
| Fertigstellung der Rohbauarbeiten | 70 % des Preises |
| Fertigstellung des Gebäudes | 95 % des Preises |
| Übergabe (Schlüsselübergabe) | 100 % des Preises |
Der Übergang von 35 % auf 70 % zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Rohbauarbeiten stellt den größten finanziellen Sprung im gesamten Zahlungsplan dar. An diesem Punkt hat der Käufer das größte Interesse daran, den tatsächlichen Fortschritt der Baustelle zu überprüfen, bevor er die Mittel bei seiner Bank freigibt.
Ein Entwickler, der diese Zahlung verlangt, während das Dach noch nicht gedeckt ist oder die Dachkonstruktion unvollständig ist, handelt außerhalb des gesetzlichen Rahmens. Der Reservierungsvertrag und die notarielle Urkunde erinnern an diese Obergrenzen, aber nur wenige Käufer vergleichen sie mit dem tatsächlichen Zustand der Baustelle.
Um die technischen Aspekte dieser Phase zu vertiefen, beschreibt die Seite zur Fertigstellung der Rohbauarbeiten VEFA auf der Website Immo Factory die betroffenen Arbeiten und deren Abfolge.
Fertigstellung der Rohbauarbeiten in VEFA: Was der Entwickler umgesetzt haben muss
Die Fertigstellung der Rohbauarbeiten bedeutet, dass das Gebäude wetterfest geworden ist. Konkret bedeutet dies, dass mehrere Arbeiten abgeschlossen sind.
- Die tragenden Wände und die vertikale Struktur des Gebäudes sind in voller Höhe errichtet, einschließlich der Giebel und Attiken
- Die Dachkonstruktion (Holz, Metall oder Beton je nach Projekt) ist installiert und befestigt, mit den Dachelementen: Ziegel, Schiefer, Stahlblech oder Abdichtungsbahn
- Die Regenwasserabflüsse (Rinnen, Ablaufrohre) sind installiert, um ein Eindringen von Wasser entlang der Fassaden zu verhindern
Allein die Dacheindeckung reicht nicht aus. Wenn die Regenabflüsse fehlen oder wenn Teile des Dachs vorübergehend mit Folie abgedeckt sind, ist das Gebäude nicht wirklich wetterfest. Der Käufer, der die Baustelle zu diesem Zeitpunkt besucht, kann dies visuell feststellen.
Die Fertigstellung der Rohbauarbeiten umfasst nicht die Installation der Außentüren und -fenster. Dieser nächste Schritt, die Fertigstellung der Luftdichtheit, erfolgt danach und entspricht dem Moment, in dem das Gebäude auch luftdicht wird. Allerdings werden die beiden Meilensteine manchmal in der Kommunikation des Entwicklers zusammengefasst, was zu Verwirrung über den tatsächlichen Fortschritt führen kann.
Finanzielle Fertigstellungsbürgschaft: Der Schutz, der greift, wenn der Entwickler in Schwierigkeiten gerät
Die finanzielle Fertigstellungsbürgschaft (GFA) ist ein Mechanismus, der sich von herkömmlichen Bauversicherungen unterscheidet. Sie muss vom Entwickler vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde abgeschlossen werden.
Die GFA schützt den Käufer, wenn der Entwickler während des Baus in Konkurs geht. Der Bürge (Bank oder Versicherer) verpflichtet sich dann, die Fertigstellung der Arbeiten zu finanzieren. Ohne diese Garantie wären die bereits gezahlten Beträge im Falle einer Insolvenz des Verkäufers gefährdet.
Dieses Risiko tritt besonders bei der Fertigstellung der Rohbauarbeiten in den Vordergrund, da der Käufer bereits bis zu 70 % des Preises gezahlt hat. Wenn der Entwickler nach diesem Punkt finanzielle Schwierigkeiten hat, stellt die GFA das wichtigste Sicherheitsnetz dar.
Die jüngste Rechtsprechung bestätigt eine strikte Anwendung dieses Mechanismus. Die Beweislast für das Vorhandensein der GFA liegt beim Verkäufer, nicht beim Käufer. Zu überprüfen, dass diese Garantie in der notariellen Urkunde enthalten ist, mit dem Namen des Bürgen und den Bedingungen für die Inanspruchnahme, bleibt ein Reflex, den man vor der ersten Zahlung haben sollte.
Änderungsarbeiten des Käufers: Ein Fenster, das sich vor der Fertigstellung der Rohbauarbeiten schließt
Die Änderungsarbeiten des Käufers (TMA) ermöglichen es, die Wohnung zu personalisieren: eine Wand zu versetzen, eine Steckdose hinzuzufügen, einen Belag zu ändern. Diese Möglichkeit unterliegt einem strengen Zeitplan, der vom Fortschritt der Baustelle abhängt.
Die TMA müssen lange vor der Fertigstellung der Rohbauarbeiten beantragt werden. Sobald der Rohbau abgeschlossen und das Dach gedeckt ist, werden strukturelle Änderungen technisch unmöglich oder sehr kostspielig. Die Entwickler setzen in der Regel eine Frist für die Beantragung von TMA, die mehrere Wochen vor Beginn der Dacheindeckung liegt.
Ein Käufer, der seinen Reservierungsvertrag spät im Programm unterschreibt, kann sich in der Situation wiederfinden, dass das TMA-Fenster bereits geschlossen ist. Der Spielraum hängt vom Gesamtzeitplan der Baustelle und der Anzahl der bereits verkauften Einheiten ab.
- Änderungen an nicht tragenden Wänden sind länger möglich als Änderungen an technischen Schächten
- Änderungen an Außentüren und -fenstern sind nach der Fertigstellung der Luftdichtheit, die auf die Fertigstellung der Rohbauarbeiten folgt, nahezu unmöglich
- Jede akzeptierte TMA wird durch einen Nachtrag zum Vertrag dokumentiert, mit Auswirkungen auf den Preis und manchmal auf den Liefertermin
Die frühzeitige Beantragung von TMA bereits bei der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags vermeidet, dass man auf eine Ablehnung stößt, die mit dem Zeitplan der Baustelle zusammenhängt. Der Entwickler ist gesetzlich nicht verpflichtet, eine TMA zu akzeptieren, selbst wenn sie fristgerecht eingereicht wird.
Die Fertigstellung der Rohbauarbeiten bleibt der schwerwiegendste finanzielle und technische Marker eines Kaufs in VEFA. Den tatsächlichen Zustand der Baustelle vor der Genehmigung des Zahlungsaufrufs von 70 % zu überprüfen, sicherzustellen, dass die GFA vorhanden ist, und die TMA im Voraus zu beantragen: Diese drei Punkte konzentrieren sich auf die wesentlichen Herausforderungen für den Käufer in diesem Stadium des Bauvorhabens.
