La puesta fuera de agua en VEFA desencadena un llamado de fondos limitado a 70 % del precio total de la vivienda. Este umbral reglamentario convierte esta etapa en algo más que un hito técnico en la obra: es el momento en que el comprador aporta la parte más significativa de su inversión. Comprender lo que realmente ocurre durante la puesta fuera de agua permite anticipar los riesgos financieros y verificar que el calendario contractual se respete.
Llamados de fondos VEFA: distribución de los pagos por etapa de construcción
El calendario de pago de una compra en VEFA está regulado por la ley. Cada nivel de construcción corresponde a un límite acumulado que el promotor no puede exceder.
| Etapa de la obra | Límite acumulado de los pagos |
|---|---|
| Finalización de los cimientos | 35 % del precio |
| Puesta fuera de agua | 70 % del precio |
| Finalización del edificio | 95 % del precio |
| Entrega (entrega de llaves) | 100 % del precio |
El paso del 35 % al 70 % en el momento de la puesta fuera de agua representa el mayor salto financiero de todo el cronograma. Es en esta etapa donde el comprador tiene más interés en verificar el avance real de la obra antes de desbloquear los fondos con su banco.
Un promotor que solicita este pago cuando el techo no está instalado o cuando la estructura permanece incompleta sale del marco legal. El contrato de reserva y el acto auténtico recuerdan estos límites, pero pocos compradores los confrontan con el estado real de la obra.
Para profundizar en los aspectos técnicos relacionados con esta fase, la página dedicada a la puesta fuera de agua VEFA en el sitio Immo Factory detalla los trabajos involucrados y su secuenciación.
Puesta fuera de agua en VEFA: lo que el promotor debe haber realizado
La puesta fuera de agua significa que el edificio se ha vuelto impermeable a las inclemencias del tiempo. Concretamente, esto supone que varias obras están finalizadas.
- Las paredes portantes y la estructura vertical del edificio están levantadas en toda su altura, incluidos los picos y aleros
- La estructura (madera, metal o hormigón según el proyecto) está instalada y fijada, con los elementos de cobertura: tejas, pizarra, chapa de acero o membrana de impermeabilización
- Las obras de evacuación de aguas pluviales (canalones, bajantes) están en su lugar para evitar cualquier infiltración a lo largo de las fachadas
La cobertura por sí sola no es suficiente. Si faltan las bajantes o si hay áreas del techo que permanecen provisionalmente cubiertas, el edificio no está realmente fuera de agua. El comprador que visita la obra en esta etapa puede constatarlo visualmente.
La puesta fuera de agua no incluye la instalación de las carpinterías exteriores (ventanas, puertas). Esta siguiente etapa, la puesta fuera de aire, ocurre después y corresponde al momento en que el edificio se vuelve también estanco al aire. Sin embargo, ambos hitos a veces se agrupan en la comunicación del promotor, lo que puede generar confusión sobre el avance real.
Garantía financiera de finalización: la protección que entra en juego si el promotor falla
La garantía financiera de finalización (GFA) es un mecanismo distinto de los seguros de construcción clásicos. Debe ser suscrita por el promotor antes de la firma del acto auténtico ante el notario.
La GFA protege al comprador si el promotor quiebra durante la obra. El garante (banco o aseguradora) se compromete entonces a financiar la finalización de los trabajos. Sin esta garantía, las sumas ya pagadas estarían expuestas en caso de liquidación judicial del vendedor.
Este riesgo adquiere una relevancia particular en el momento de la puesta fuera de agua, ya que el comprador ya ha pagado hasta el 70 % del precio. Si el promotor enfrenta dificultades financieras después de este nivel, la GFA constituye la principal red de seguridad.
La jurisprudencia reciente confirma una aplicación estricta de este dispositivo. La carga de la prueba de la existencia de la GFA recae sobre el vendedor, no sobre el comprador. Verificar que esta garantía figure correctamente en el acto auténtico, con el nombre del garante y las condiciones de activación, sigue siendo un reflejo a tener en cuenta antes del primer pago.
Trabajos modificativos del comprador: una ventana que se cierra antes de la puesta fuera de agua
Los trabajos modificativos del comprador (TMA) permiten personalizar la vivienda: mover un tabique, agregar un enchufe, modificar un revestimiento. Esta posibilidad está sujeta a un calendario estricto que depende del avance de la obra.
Los TMA deben solicitarse mucho antes de la puesta fuera de agua. Una vez que la obra gruesa está terminada y el techo instalado, las modificaciones estructurales se vuelven técnicamente imposibles o muy costosas. Los promotores generalmente establecen una fecha límite para solicitar TMA que precede varias semanas al inicio de la cobertura.
Un comprador que firma su contrato de reserva tardíamente en el programa puede encontrarse con una ventana de TMA ya cerrada. El margen de maniobra depende del cronograma general de la obra y del número de lotes ya vendidos.
- Las modificaciones de tabiques no portantes son posibles durante más tiempo que las modificaciones de conductos técnicos
- Los cambios en las carpinterías exteriores son prácticamente imposibles después de la puesta fuera de aire, que sigue a la puesta fuera de agua
- Cada TMA aceptado da lugar a un anexo al contrato, con un impacto en el precio y a veces en el plazo de entrega
Anticipar las solicitudes de TMA desde la firma del contrato de reserva evita enfrentarse a un rechazo relacionado con el calendario de la obra. El promotor no tiene ninguna obligación legal de aceptar un TMA, incluso si se formula dentro de los plazos.
La puesta fuera de agua sigue siendo el marcador financiero y técnico más significativo de una compra en VEFA. Verificar el estado real de la obra antes de validar el llamado de fondos al 70 %, asegurarse de que la GFA esté bien establecida y haber formulado sus TMA con antelación: estos tres puntos concentran la esencia de los desafíos para el comprador en esta etapa de la construcción.
